草草買房記

我和先生結婚一年多來，從不覺得應該要有房有車

因為自由是我們的唯上主義

雖然我們從留學到工作兩人加起來在日本超過10年

但並不識這裡為人生的全部

我們仍期待有更驚喜的發展

婚後他搬到我的老公寓裡

偶然在當時我們租屋處的附近出現了一間小小不動產店

出於好奇一瞄之下

居然有老透天房子開價只要170萬日幣

這在台灣連停車場都買不到吧

我們很想去瞧瞧

是鬼屋還是什麼東西呢

隔天早

我就在營業時間過去問問

得知這物件原來是借地權

就是所謂的地上權

台灣也慢慢有這種建案

但在日本必須每月付出借地費

這就不太能讓摳門的我接受了

房子這種東西真是一起了念頭就斷不了

想到2013年秋天我將碩畢

等老公弄好工作到歐美公司前還會在日本待上幾年

目前為止我的大作品都在學校畫

勢必需要一個工作室空間

我們還帶著兩隻貓 真是非常不利的租屋條件

開始起了如果負擔的起 買房也沒什麼不好的念頭

我們其實才看了沒幾間房就決定了

也是預算低到好笑沒什麼選擇

我們不考慮貸款 所以完全現金交易與講價

從看屋 購入 裝修 入住 前後不到兩個月

只能說一切是屋緣吧 

台日購屋常識大不同

一般購屋前

坊間有不少不可不注意的購屋規則

本篇將分享meira注意到的日本與台灣對於買屋注意點的不同

1、二樓問題說

在台灣大廈的二樓 大家都說管線集中

所以容易出問題

我求證過日本建商 完全沒聽過此說法

或許是建築工法不同吧

2、低樓層問題說

在台灣的大廈

四樓以下不太受歡迎

因為採光容易不足

在日本則除了一樓容易溼氣重

四樓也和台灣一樣諧音的忌諱（看人）

其餘低樓層沒有特別被指出問題

3、公設比

在台灣選擇大廈時

不得不注意公設比

雨遮 樓梯 陽台等 

不小心算一下 實際室內坪數可能會和想像有差距

而在日本 室內坪數和陽台是分開計算

也沒有自己花錢買公設這件事

4、窗戶有無

在日本,沒有窗戶的房間在建築法上不能計算為一房

會標記為1s 

所以就算租屋

再怎樣小都一定會有對外窗

5、屋齡

在台灣30年以上房屋

通常就會有所考慮

因為已經算是日後容易出問題的舊屋

而在日本

或許是氣候關係

較為乾燥 整體屋況不只看起來比較新

50年內的公寓與大廈 在居住與交易上都很普通

獨棟房子不乏百年老屋因為當時建材好

新式內裝後正常居住甚至是門時尚了 針對這個主題的雜誌不少

以上提供參考

之後將陸續整理補充

歡迎發問或來信指教

homeinkobe@gmail.com

日本仲介之於我

雖然我只在日本買過一次房子

而且是人生第一次買房

但我遇到一個令我滿意的仲介kofusa 一個小小公司

再再感受到日本人所不同的價值觀

我們買下的是一棟60年以上的老房子

原屋主雖已經搬離

但與近鄰深厚關係 所以他們放棄別組出價高的客人

而選擇我們的單純背景 （從留學到上班的一對年輕夫婦）

交易完成後

仲介大姊帶著我挨家挨戶按門鈴

按照日本方式向鄰居打招呼

搬家時也借我手推車

告訴我省錢的方式

暴走老闆知道我短期內無法現金周轉

仍繼續施工到交房入住

錢沒付清就讓客人（而且是外國人）住爽爽 真佩服老闆膽量

但因為這些大小的包容與信任

所以我們才能在畢業沒多久就擁有自己的房子

這契機讓我對仲介業也有一點理想

其實自己本業是畫家

希望把喜歡與人接觸 溝通 解決問題的個性 發揮到工作上

這棟老房子 我們將之命名為「薈院 studio&gallery ALOE」

是我的畫室且不定期舉辦展覽

搬到這個家才兩個月 但我們好開心

從不覺得應該買房的我們

也感到「有屋魔力」 生活起來有種踏實感

因這間屋子結下的緣份

讓kofusa願意和我這外國人一起工作

為kofusa工作 到目前他們沒教我投機取巧

只告訴我絕對不能對客人做沒把握的擔保

雖然沒有充實經驗 但秉持著良心行事

我沒有很愛日本 也從不視這裡為終點

這只是我人生的小開始

日本神戶市中央區近全新大廈，穩定收租中

1、     房屋地點：日本神戶市中央區
2、     房屋屋齡：2年
3、     房屋類型:公寓
4、     所在樓層:九樓電梯大廈位2樓（日本尚未有二樓問題多的說法）
5、     房屋坪數:7.5坪

                       陽台1坪（日本陽台與公設另外計算）

                                       

6、     房屋格局:1房 1衛1廚
                         
7、     房屋座向:朝南
8、     屋前巷(路)寬：
9、     房屋開價：1090萬日幣
10、    有無陽台：有
11、    有無停車位：無 
12、    交通：距離阪急、阪神春日野道站徒步3〜4分鐘

           （市中心三宮的隔壁站）
13、    銷售來源:仲介

      kofusa小總不動產

兵庫縣知事許可（穀）第115779號

兵庫縣知事（1）第11525號

本社投保安心住宅保險第0019393號

      介紹人 Meira Lin 看屋到成約全程陪同翻譯

14、    附帶條件說明：
穩定出租中 投報率約7% 

年收租768000日圓

大樓管理費7680日圓

修繕基金980日圓

（每月）

另提供售後租屋管理 從催租到維修

費用為5%房租，每月扣除後自動轉入您指定帳戶

讓您人在海外也能輕鬆收租

此大樓可飼養寵物

幾乎全新，內裝新穎

鄰近商店街 生活機能良好

去年度固定資產稅+都市計劃稅一年五萬日圓

推薦給小資族投資日屋入門款
16、    聯絡資訊: homeinkobe@gmail.com 

            Meira 

 歡迎來信提供條件與目標投報率 代尋日本當地物件 

日本房地產相關課稅項目

相關稅費	繳納時機
印花稅	簽約時
登錄免許稅	交屋時
固定資產稅/都市計畫稅 (可選2種繳納方式)	① 一次繳(6/1～7/2) ② 每季分期繳納 第1期(6/1～7/2),第2期(9/1～10/1) 第3期(12/1～12/27),第4期(2/1～2/28)
不動產取得稅	交屋後的約3～6個月
所得稅(有租金收入時)	每年2/16～3/15報稅

取得不動產時所課徵的地方稅，取得的方式不只限於購入時，新成屋、改建物、

交換與贈與時都需課徵；計算方式為固定資產稅評價額的4%為原則。

如果是老建物

只剩土地需要徵稅的可能

按所分區域略有不同

必須再詳查

以上僅提供參考喔

歡迎提問 謝謝

難得的日式老屋收租投資物件

1、     房屋地點：日本神戶市長田區
2、     房屋屋齡：50年
3、     房屋類型:雙拚透天
4、     所在樓層:全2樓
5、     房屋坪數:地坪:21.14坪
               主建物:31.21坪
              

6、     房屋格局:2房 1廳 1衛2廁
                         3房 0廳 1衛2廁
7、     房屋座向:朝南
8、     屋前巷(路)寬：10.5m
9、     房屋開價：720萬日幣
10、    有無陽台：大前陽台
11、    有無停車位：無
12、    交通：神戶市公車 堀切站徒步三分鐘以內，可直達地下鐵長田 JR兵庫、神戶等
大站
13、    銷售來源:仲介

      kofusa小總不動產

兵庫縣知事許可（穀）第115779號

兵庫縣知事（1）第11525號

本社投保安心住宅保險第0019393號

      介紹人 Meira Lin

14、    附帶條件說明：
投報率估計16~20% 單戶估計可月租五到六萬日幣 兩戶可一次租給兩組客人

也可一戶自住一戶出租 適合常跑日本工作或重度日本旅行達人入手！
收納空間完善

本月重新整修完工
今天實際看屋去了

全新衛浴廚房 新塌塌米 滿室藺草香味
光線足 通風佳

在日本五十年屋不算久
我家六十年以上 整修後
百年老屋也是能住的很舒服

本案因老闆同意 提供先租入住
體驗後買屋之服務喔！

16、    聯絡資訊: homeinkobe@gmail.com

 歡迎來信提供條件 代尋日本當地物件

神戶市須磨區兩房公寓，穩定收租中（更新）

1、     房屋地點：日本神戶市須磨區
2、     房屋屋齡：20年
3、     房屋類型:公寓
4、     所在樓層:三樓公寓位三樓
5、     房屋坪數:14.52坪

                           陽台2.18坪

                                        
6、     房屋格局:2房 1廳1衛1廚
                         
7、     房屋座向:朝東
8、     屋前巷(路)寬：
9、     房屋開價：830萬日幣
10、    有無陽台：有
11、    有無停車位：無 
12、    交通：距離山陽電鐵徒步4分
13、    銷售來源:仲介

      kofusa小總不動產

兵庫縣知事許可（穀）第115779號

兵庫縣知事（1）第11525號

本社投保安心住宅保險第0019393號

      介紹人 Meira Lin

14、    附帶條件說明：
穩定收租中 投報率約9.9% 

年收租82萬8千日幣

近海水浴場 水族館

環境優美高級住宅區

管理費12500日圓

修繕基金8400日圓

（每月）
16、    聯絡資訊: homeinkobe@gmail.com

 歡迎來信提供條件與目標投報率 代尋日本當地物件喔

398萬日圓輕鬆投資小套房,現當包租公

1、     房屋地點：日本神戶市灘區
2、     房屋屋齡：20年
3、     房屋類型:小套房
4、     所在樓層:五樓電梯公寓位一樓
5、     房屋坪數:5.63坪

                       陽台1坪

                                       

6、     房屋格局:1房 1衛1廚
                         
7、     房屋座向:朝東
8、     屋前巷(路)寬：
9、     房屋開價：398萬日幣
10、    有無陽台：有
11、    有無停車位：無 
12、    交通：距離阪急王子公園站400公尺
13、    銷售來源:仲介

      kofusa小總不動產

兵庫縣知事許可（穀）第115779號

兵庫縣知事（1）第11525號

本社投保安心住宅保險第0019393號

      介紹人 Meira Lin

14、    附帶條件說明：
穩定出租中 投報率約10% 

近動物園 美術館

環境優美單純住宅區

管理費8500日圓

修繕基金3000日圓

（每月）

推薦給小資族投資日屋入門款
16、    聯絡資訊: homeinkobe@gmail.com

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速報！日本神戶整棟商住大樓出售

地坪 461.57m2 140坪

建物 906.85m2  274坪

鋼筋水泥五樓建築 約30年屋齡

距離神戶地下鐵中央市場徒步四分鐘

未來週邊有大商圈建構中 有濳力地區！

目前94.88%出租中

售價一億4600萬日幣

如果100%租出 

預計投報率10.56%

年收租1418萬日幣

售後可代管理 催租 客服 維修等

人在海外隔空輕鬆收租喔

網上第一時間情報分享 尚無提相片

意者請早洽meira喔！

常見問題-如何住在日本呢？（新增投資經營簽證說明）

首先 日本還未開放投資移民

台灣其實得天獨厚

能有免簽三個月短期居留

只要記錄良好不犯罪是可以數度進出日本

針對投資者

日本政府設有「投資經營簽證」

投資經營簽證，一般指外國人在日本設立公司，開展事業，或是投資事業的場合所取得的在留資格。

投資經營簽證實際上就是外國人在日本實際進行公司經營時取得的簽證。

投資經營簽證期限，最初申請時一般都是1 年。

例如，外國人在日本開辦公司、外國人收購日本的公司、或者外國人獲得公司的社長· 取締役· 支店長· 部長等經營者· 管理者時，可以申請投資經營簽證。

• 註冊成立日本公司 會社成立,一人也可,一周即可,價格合理
• 註冊日本公司後可申請投資經營簽證(手續簡單,成功率高)
• 代理外國公司駐日營業所的成立(為經營者提供各種服務)

以投資經營簽證的身份在日本做生意

取得投資經營簽證的許可基準（申請投資經營簽證的基本條件）

在日本經營公司的情況

1	年間在日本有500萬日元的投資。 （作為成立資本金也可）
	實際投資金額超過了500萬日元，為了保證公司的經營投資額不只指資本金，還包括事務所的租金、打印機等辦公設備、員工的工資等。也不是必須全部投資額自己出，共同出資、借用一部分資金也可。 （從中國國內往日本匯款是最好的方式）。
2	必須有正式的事務所或店舖等 。要保證事務所、店鋪、設備等以維持公司正常運營。
	必須與住宅區分開，要有買賣或租借合同和事務所、店舖的照片
3	必須僱傭2 名以上的常勤日本職員。僱用除經營者以外的在日本居住的常勤員工2名（參考條件不是必須）
	關於這一點沒有常勤員工也有審批通過的情況

代替日本或者國外經營者經營公司的情況

• 具有大學畢業以上學歷（經營管理學科）；
• 3年以上的經營管理經驗（大學院學習期間也算）；
• 與日本人同樣或更高的報酬收入。

投資經營簽證取得流程

• 確定公司（事務所，店鋪）註冊地址。 （註冊日本公司登記的住所或實際做生意的場所，有不動產合同即可）
• 確立公司的名稱、經營範圍和董事並登記註冊董事也可以是中國的親屬，將來還可以辦理商
• 註冊日本公司登記完成後，通知稅務署社會保險所員工僱用、僱用保險加入等
• 到入國管理局申請簽證（快的話1週~兩個月出結果）

特點注意

申請時除以上證件外，根據情況還有可能需要身元保證書（需日本人）的承諾書，大學、社會上的推薦書等。另外，如果準備公司年間的銷售額計劃、收支平衡表、公司案內、公司主頁的製作、商業往來客戶明細等，以及公司經營的商品/產品目錄、宣傳單、公司簡介等會非常有利於入管審查。

申請投資經營簽證的流程

申請投資經營簽證的流程

1. 公司成立
2. 各省廳資料的提出 (營業執照的取得)
3. 經營開始的準備 (店鋪準備,準備商品,營業簽約)
4. 從業人員的募集 (僱用保險,社會保險等的加入)
5. 向入管申請投資經營簽證 (事業計劃書及公司案內等書類的做成)
6. 投資經營簽證的取得 (大約花1-3個月時間)

以上資料來源參考網頁http://xiandaijituan.hk/japanvisa.html

至於單純喜歡日本環境 以自住為出發點

請參考以下資格

合法簽證為

外交・公用査証
■滞在期間／任務期間為準
◆外交 Diplomat
◆公用 Official

就業査証
■滞在期間／3年・1年
◆投資・経営 Investor・Business Manager
◆法律・会計 Legal・Accounting Services
◆医療 Medical Services
（最長在留期間は7年間。7年経過後は延長・更新不可）
◆研究 Reseacher
◆教員 Instructor
◆技術　Engineer
◆技能Skilled Labor
◆企業内転勤 Intra-company Transferee
◆人文知識・国際業務 Specialist in Humanities・International Services
◆教授 Professor
◆芸術 Artist
◆宗教 Religions Activities
◆報道 Journalist
■滞在期間／1年・6ケ月・3ケ月
◆興行 Entertainer

一般査証
■滞在期間／1年・6ケ月
◆文化活動 Culutural Activities
■滞在期間／2年・1年
◆留学 College Student
■滞在期間／1年・6ケ月
◆就学 Pre-college Student
◆研修 Trainee

短期査証
■滞在期間／90日・30日・15日
◆訪問・観光 Temporary Visitor・Tourist
■滞在期間／15日
◆通過 Transit

特定査証
■滞在期間／無制限
◆永住者　Permanent Redident

■滞在期間／3年・1年
◆日本人の配偶者など Spouse or Child of Japanese National
◆永住者の配偶者など Spouse or Child of Permanent Redident
◆特別永住者（平和条約国籍離脱者）の配偶者や子供
◆定住者 Long Term Redident
（法務省が特別な理由を認める場合。難民や日系人が含まれます）
■滞在期間／3年・1年・6ケ月
◆特定活動　Designated Activities （打工旅遊）

家族査証
■滞在期間は在留資格に準じる
◆扶養家族（在留資格対象者の配偶者と子供） Dependent

医療滞在査証
■滞在期間／最大6ケ月
◆査証の有効期間は3年
◆滞在期間が90日を超える場合は入院が前提となります。
◆1回の滞在が90日以内の場合は数次査証を発給。
◆家族などの同伴が認められます。


或許以後說要到日本養老的人是可以拿醫療簽證吧

溫泉療養法〜

有個觀念就是 

要拿錢來日本花當然很歡迎

要在日本生活就另當別論摟

好玩的是 要歸化當日本人居然比拿到能自由來去日本的永住權簡單

永住權

是我身邊許多在日本忍氣吞聲上班的外國人共同目標

但

當離開日本超過一定時間後又會被取消

所以 難道這世界上不存在真自由嗎？？？

我和先生都覺得以後用短期簽證偶爾來日本就蠻好的

我們在日本有房子但並不希望長住日本

因為我們能感受到這個社會的壓力來源

個人意見 僅供參考

常見問題-可以貸款嗎？

前進日屋的朋友常會提出這個問題

首先 如果您在日本上班才有向日本國內銀行貸款的可能

若不是 就請向台灣的銀行詢問

台灣銀行

第一銀行

兆豐銀行

彰化銀行

中國信託

　　

一般的貸款條件是：屋齡20年內、房屋總價約 3,000万円以上、貸款5~7成、放款利率2.6~3%、 15年本息攤還、沒有寬限期。依個人信用條件的不同，各行庫放款條件亦會有所調整。

以上提供各位參考

日本仲介費

在日本買賣中古屋採法律規定的仲介費

非常透明化（以下幣值為日圓）

成交價  兩百萬以下 5%              仲介費約10萬5千
              兩百到四百萬之間 4%          仲介費約14萬7千
              高於四百萬 3%+6萬           譬如一千萬日幣的房子 
                                                                 仲介費為36萬

另外就是登記的費用
與幾個月後課徵一筆不動產取得稅

針對這些外加的費用
建議一開始就連同預算一起考慮比較恰當喔

以上都是meira一邊買自己家一邊學來的(^O^)／

關於Meira所配合的房仲公司

Meira 目前配合服務的房仲業是日本登記有案的合法公司

kofusa小總不動產

兵庫縣知事許可（穀）第115779號

兵庫縣知事（1）第11525號

本社投保安心住宅保險第0019393號

總公司地址 〒653-0885兵庫縣神戶市堀切町9番6號

TEL (078)647-7147 FAX (078)611-1200

公司官方網站 http://www.kofusa.com/

據說老闆年少時是暴走族大哥 但其實對老弱婦孺很溫柔
自己發奮圖強學土木工程到有自己工班開建設公司
很珍惜很保護客人的權益

現在也才40多喔 

背景真的很漫畫吧！

老闆常不惜血本幫一些老人家修房子

我現在的家也是老闆一手監工的成果喔

或許對家有許多自己想法的客人

也可以買塊空地來自己蓋房子

因為我家公司不是連鎖大建商 所以省下設計費、廣告費

盡量替客人把每一塊錢發揮到極致喔！

"全能改造王"相信台灣人不陌生

因為礙於新法規 重蓋建坪需內縮

所以一般日本人比較常改造多於打掉重蓋

雖然費用不一定比較低

但各有利弊摟

所以請安心在我們這裡買房子

尤其是老房子 因為老闆會幫忙看結構喔

同是地震帶的島國國民

台灣人一定懂的啦( ^ω^ )

七月精選Ｍeiraの神戶市區租屋（陸續更新）

以在地居住者最熟悉的經驗 精選便宜好套房

月租不超過五萬日幣 就能享有舒適的居住環境

安心度過留學生活 打工渡假





歡迎來信告知找屋需求內容 可為您量身挑選

如無法親自前來看屋 提供即時線上特約看屋服務（需自備通訊軟硬體）

需要更詳細請聯絡  homeinkobe@gmail.com           Meira

中英日文可 　日本の方にもどうぞ　　English OK

日本租屋現況分析

在日本租了五年房子

終於在今年買下人生第一棟房子

我26歲 不靠爸不靠媽

一切雖然是巧合

關於買房之後會另開文章說明

本篇要先從我的根 留學租屋談起

第一年我到日本是交換留學身份

所以幸運的學校幫我備好住宿地點

但再來轉為個人留學後

就要自己找房子了

幸而我已有日本一年生活基礎在語言跟人脈上能夠自立

所以當初還沒吃到太多苦

但我試想如果是未親身在日者卻需要租屋

這風險就不小了

在日本幾乎看不到房東自己貼吉屋出租單

然後房客自己撕紙條打電話接洽

百分之99日本房東都會委托給管理公司與仲介

甚至房客繳租遲到

都有專門公司代為追討罰款

很多人一輩子沒看過自己房東的臉（我也是！）

這是日本社會特色 把不必要的風險降到最低為原則行事

來淺談日本的租屋流程吧

一開始會遇到的名目通常是

敷金 

等同台灣的押金 理論解約時會退還。 但因為屋況被東扣西扣導致拿不回錢的事情也不少

禮金 

這是日本特有文化 是一筆感謝金 不另外退還。條件越好的房子這費用就越高 譬如說「一軒屋」台灣所謂透天厝的意思，甚至需要高達六個月份房租的同額禮金

仲介費

一到兩個月房租價格不等、但最近也有打出半個月仲介費的業者

但羊毛出在羊身上 還是有地方可以賺到錢摟

保證公司或保證人 

通常需要上司或老師等有固定收入與社會地位者

如果找不到 還有一招就是再付一筆錢給保證公司取得資格

家屋保險

木造而且比鄰而居的日本非常害怕火災，而最大的天災-地震也是時時防備在心

就算是房客在契約時也必須為租屋處買保險 而且定期更新

所以一開始稱為「初期費用しょきひよう」就需要一次付出三個月到六個月租金

再加上搬家公司等雜費 日本有句「引っ越し貧乏ひっこしびんぼう」

光搬家就搬窮了！所以一般日本人是不常移動的，雖不是自有住宅但一租五年十年大有人在

日本租屋好處是費用透明 

只要定時付房租，不會出現房東要賣房了請收一收滾出去的狀況

因為是仲介公司所以屋況甚至凶宅都有告知的義務

在日本看房，房仲都會告訴你這麼好的物件很快就會有人要租

快決定吧！台灣人絕對會覺得是唬爛

但這話也不完全是假的

因為日本的房仲間有互連網站，除了私家物件外刊在網站上的各家業者都能帶客人去看房

競爭力不小。

以上算是建立了日本租屋的小心理準備

但重點是 很多物件的房東是不願意租給外國人的!

不管多開放的國家都會有排外思想的人，而且日本稱不上是開放國家

當你到日本生活才會體驗到大多數日本人的國際觀不高，

我被問過你們台灣拿筷子嗎？吃飯配菜嗎？會看漢字嗎？

反而是台灣人的我到日本很少有生活違合感

因為日本有的台灣也都有！

這有點扯太深了

還是之後再另闢日本文化主題

所以外國人在日租屋可算是弱勢

不是你挑房而是房挑你

在住的方面我還算幸運

但周遭朋友和學弟妹可不是這樣

有些人一開始的學校並不在神戶

剛過來當然環境不熟 一些仲介就把不太理想的物件藉機推銷出去

而一成約後，因為付了那麼多的初期費用後

也不能說搬就搬 一忍就是好幾年

當我開始接觸房仲業

就希望能以親身經驗來替客人服務

提供安全舒適並且價格合理的居住環境

而且留學生們是背負著家人期待出國奮鬥的一群

必須好好珍惜爸媽提供的生活費或自己爭取來的獎學金

錢要花在刀口上

Meira目前提供親身居住的神戶市區在地仲介服務 

大至投資收益物件 自住物件

小至留學生 單身者小套房

站在您的立場為您尋找最適合的物件

有問題的朋友歡迎與 Meira 林 聯絡喔

免費咨詢信箱homeinkobe@gmai.com

Beautiful Kobe

日本三大都市之一

依山傍海 百萬夜景

美麗的神戶叫人怎能不愛她

Welcome to Kobe!